|
© сайт министерства строительного комплекса Подмосковья
Кризис привел к массовому банкротству строительных компаний. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2015 г. рынок покинули 2700 девелоперов – это в пять раз больше, чем годом ранее, – а только за январь текущего года обанкротилось еще 167 компаний, рассказывает журнал «Компания».
Источник «Ко», близкий к правительству Московской области, утверждает, что сейчас практически у всех строительных компаний в регионе достаточно сложная финансовая ситуация. Точных данных о своем финансовом положении девелоперы не раскрывают, хвастаясь стабильными результатами продаж в прошлом году, но при этом массово распродают активы, объясняя это тем, что площадки, которые они реализуют, сейчас не совсем интересны для застройки. Так поступают «Мортон» и ПИК. Но есть и более яркий пример: компания «СУ‑155», которая весной прошлого года начала продажу сначала непрофильных активов – парикмахерских, – а затем и вполне профильных – лифтостроительных заводов.
Напомним, что головная компания ГК "СУ-155" вошла в процедуру наблюдения 18 марта по решению Арбитражного суда Московской области, рассказал журналистам председатель правления АКБ "Российский капитал" Михаил Кузовлев.
"Ввод наблюдения позволяет начать финансирование недостроенных жилых домов через специальный счет. Таким образом, дольщики защищаются от претензий других кредиторов. Этот процесс будет проходить под нашим контролем", — подчеркнул он.
Чуть ранее банк "Российский капитал", выступающий в качестве санатора группы "СУ-155", создал специальный холдинг ООО "РК-Актив", в который будут переданы все активы застройщика, находящегося в предбанкротном состоянии, сообщил журналистам глава банка Михаил Кузовлев.
АО "СУ-155" — основной застройщик группы. Он не достроил 89 жилых домов в Москве и Московской области, Тверской, Тульской и Калужской областях, Нижегородской и Ленинградской области.
Это шестой из застройщиков компании, в отношении которых введена процедура наблюдения. Планируется, что в середине апреля процедура наблюдения будет введена в следующей компании группы.
"Мы предполагаем, что это будет "Росстрой", реализующий проекты в северо-западном регионе. Заседание арбитражного суда запланировано на 19 апреля", — уточнил вице-президент АКБ "Российский капитал" Владимир Голосов.
По его словам, вопрос по трем оставшимся застройщикам, скорее всего, будет рассматриваться позднее, в конце апреля — начале мая.
"Российскому капиталу" в качестве санатора предстоит достроить 155 объектов "СУ-155", из которых 147 - жилые дома, сообщало ранее ТАСС . На достройку объектов жилой недвижимости потребуется порядка 39 млрд рублей. Деньги на финансирование строительства планируется получить за счет продажи свободных квартир в домах достройки, а также за счет реализации активов "СУ-155".
Стало известно в связи с этим, что Минстрой Подмосковья выступит гарантом минимизации рисков пайщиков в деле о банкротстве ЖСК «СУ-155» и проведет встречу с гражданами 23 марта, говорится в сообщении пресс-службы министерства строительного комплекса Московской области.
8 апреля Арбитражный суд Свердловской области может признать банкротом единственного застройщика микрорайона «Европейский» в Екатеринбурге, информирует «УралБизнесКонсалтинг». По оценкам экспертов, банкротство компании связано с ухудшением ситуации на рынке жилой недвижимости, неэффективным менеджментом, а также открытым конфликтом с руководством муниципалитета.
Тем временем, как пишет журнал «Компания», по данным РАСК, в прошлом году было приостановлено возведение 11,5 млн кв. м жилья. Это почти 14% от общего объема введенного жилья (83,8 млн кв. м). Отрасль не помнит такого масштабного спада даже в кризис 2008–2009 гг. Участники рынка в приватных беседах признаются, что если так пойдет и дальше, то через два года в строительной отрасли будет 700 000 безработных.
К тому же риэлтерские конторы закрываются одна за другой, крупные фирмы сокращают штат, объясняя это тем, что «вторичка» встала. Точной статистики по данному рынку нет, так как для риелторов давно отменено лицензирование, и открыть свое агентство может практически любой желающий. По самым приблизительным оценкам, только за прошлый год в Москве и области закрылось до 10% риэлтерских контор. Однако девелоперы продолжают реализовывать ранее начатые проекты и закладывают все новые и новые многоэтажки за счет средств дольщиков, которые еще не получили ключи от квартир в ранее распроданных новостройках. Эта пирамида рано или поздно рухнет, похоронив под своими обломками как самих строителей, так и надежды дольщиков на улучшение жилищных условий. Эксперты полагают, что лучше ограничить массовое строительство, а не потворствовать этому строительному безумию, субсидируя ипотечные ставки, помогая застройщикам и беря на себя выполнение обязательств перед дольщиками. Именно по этому пути пошли власти Подмосковья, которые в середине февраля ввели мораторий на строительство новых жилых домов в Балашихе, Королеве, а также ограничили новое жилищное строительство в Химках.
В то же время застройщики, которые понимают рискованность политики продолжения масштабного строительства, самостоятельно замораживают новые объекты, которые еще не вышли в продажу. На 1 января 2016 г. по всей России было заморожено почти 1400 объектов. И это далеко не предел, говорят эксперты. Если спад на рынке продолжится, то уже через год объем вводимого в эксплуатацию жилья может упасть не на 14%, как в 2015 г., а почти вдвое. Это приведет к самому масштабному за всю новейшую историю России уходу с рынка строительных организаций.
«Сверхдоходы строительных компаний – это сказка, которую рассказывают те, кто не разбирается в особенностях функционирования отрасли. Сегодня заработок девелоперов не превышает 5–10% от стоимости реализуемого жилья», – поясняет генеральный директор компании Dekra Construction Сергей Денисов.
И причина здесь вовсе не в альтруизме застройщиков. За прошлый год значительно выросла стоимость строительных материалов, и даже для сохранения цен на текущем уровне строительным компаниям приходится снижать свою маржу. По отдельным позициям стройматериалов за прошлый год повышение цен составило до 15%. А инженерное оборудование и некоторые отделочные материалы, которые невозможно заместить за счет собственного, внутрироссийского производства, подорожали почти на 50%.
«Ситуация на рынке осложняется еще и тем, что в 2012–2014 гг. застройщики наращивали объемы строительства гораздо быстрее, чем рос спрос, сейчас спрос резко пошел вниз, а объемы ввода жилой недвижимости остаются на прежнем уровне. Конечно, создавшийся пузырь когда-нибудь лопнет, и это приведет к уходу с рынка ряда игроков», – отмечает президент МПОО «Законное жилье» Евгения Шумейко. На каком этапе это произойдет, сказать сложно: эксперты полагают, что падение спроса до 50% будет достаточно критическим. Касаемо банкротства девелоперов, в основном это относится к тем компаниям, которые работают с большими объемами заемных средств. «Полагаю, что в большинстве случаев многим компаниям будет проще заморозить строительство на некоторое время и платить штрафы тем, кто уже купил квартиру по ФЗ‑214, чем строить себе в убыток. Вообще многие эксперты сходятся во мнении, что нынешняя ситуация – не столько кризис, сколько новая реальность строительного бизнеса, и те, кто сможет к ней приспособиться, станут костяком принципиально нового, более стабильного и эффективного девелопмента», – заключает эксперт.
В этой ситуации возникает логичный вопрос: а должно ли государство деньгами налогоплательщиков помогать девелоперам, которые сами себя загнали в кризисную ситуацию? С одной стороны, на строительную отрасль в Росии приходится до 4% ВВП, на нее завязаны десятки, если не сотни тысяч рабочих мест, и есть риск появления сотен тысяч обманутых дольщиков, но, с другой стороны, сами девелоперы долгое время работали по принципу финансовой пирамиды. «Вопрос о необходимости оказания государственной поддержки трудно решить однозначно. С одной стороны, строительная отрасль является одной из ключевых в экономике, где занято очень большое число людей, а потому риски дефолта в данном сегменте крайне нежелательны, – рассуждает коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. – С другой стороны, на рынке встречаются ситуации, когда девелоперы ведут некорректную политику, в частности, работают по принципу финансовой пирамиды. В таких проблемных случаях государству в первую очередь необходимо направлять усилия на поддержку обманутых дольщиков, а не на сохранение бизнеса недобросовестного застройщика».
Самое тупиковое направление – отбор за долги активов девелоперов, как было в 2008 г. , отмечает журналист Максим Логвинов на страницах «Компании». Многие госбанки уже обожглись на этом, оказавшись не в состоянии распродать полученную недвижимость. «Еще с прошлого кризиса банки плотно участвуют в деятельности некоторых застройщиков. Не исключено, что в ближайшие годы их присутствие на рынке строящегося жилья станет еще более заметным. Тем не менее нельзя утверждать, что банки заинтересованы в контроле над непрофильными активами – при возможности они предпочтут альтернативный вариант развития событий», – говорит руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. Наиболее яркий пример – опять же «СУ‑155»: в ситуации с этим застройщиком банк «Российский капитал» предпочел банкротство, нежели субсидирование стройки и получение за долги лифтостроительных заводов.
Журнал «Строительство.ру» опубликовал в конце 2015 года перечень банкротов-застройщиков по регионам.
Только за три последних месяца количество таких компаний увеличилось с 22 до 30. Всего было проверено 3780 юридических лиц, осуществляющих профессиональную девелоперскую деятельность на территории нашей страны. За указанный период в ЕФРСБ добавилось 10 застройщиков.
По состоянию на октябрь 2015 года больше всего компаний-банкротов приходится на Новосибирскую область — 6. В Московской области насчитывается 5 таких компании. На Ямало-Ненецкий АО, Удмуртскую Республику и Амурскую область приходится по 2 банкрота. В Санкт–Петербурге, Ленинградской, Белгородской, Мурманской, Нижегородской, Саратовской, Смоленской, Челябинской, Ярославской областях, Республике Башкортостан, Чувашии, Приморском крае, Ханты-Мансийском АО — по одному банкроту.
По состоянию на 31 декабря 2015 года компаний, находящихся в состоянии банкротства, в базе РАСКа насчитывалось 3922, из них за прошлый год к данной категории было отнесено 2823, отмечает «РБК-недвижимость». Компания считается банкротом и, соответственно, получает рейтинг Д в базе РАСК, если она неспособна удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства или обязанность не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.
В 2016 году число российских стройкомпаний, не сумевших приспособиться к работе в новых условиях и ставших банкротами, увеличится в 1,5 раза , сообщает РИА «Новости» со ссылкой на Андрея Назарова, председателя совета директоров ГК «Гранель». По его словам, закономерными следствиями банкротства застройщиков станут рост безработицы и потери бюджета из-за недополученных налогов.
В то же время, по словам Назарова, не стоит сбрасывать со счетов и то, что рост безработицы в строительстве скажется на смежных отраслях. Он отметил, что одно рабочее место в строительной отрасли обеспечивает до девяти рабочих мест в других отраслях, например, в производстве стройматериалов, ремонте и так далее.
Отметим, что свою роль в уходе с рынка части строительных компаний в конце 2015 года сыграли Поправки к 214-ФЗ , регулирующему долевое строительство. В итоге именно эти поправки, как полагают эксперты, могут стать причиной того, что с рынка уйдут небольшие и средние застройщики.
Для информации: полный список предприятий-банкротов Москвы по годам.
Ранее о Су-155 на FLB:
Штатный конец девелопера?
|
